Emsal (Değer) Belirleme üzerinden bir arsa üzerindeki toplam inşaat alanı belirlenmektedir. Emsal değeri ise genel olarak bir arsa üzerinde yer alan inşaat yoğunluğu olarak tanımlanabilir. KAKS ise arsa emsal değeri ile ilgili yapılan bir diğer hesaplamadır.
Öncelikli olarak emsal (değer) belirleme hesabının yapılabilmesi için KAKS hesabının yapılması gerekir. Genellikle KAKS değerleri ise 0.20, 0.30, 0.40, 1.0 ve 2.0 değerlerinde olabilir. Bu değerler ise inşaatın yapılacağı alana dair verilere göre belirlenmektedir.
Arsa emsal değer hesabı için KAKS değeri ile arsanın toplam alanı çarpılır. Bulunan sonuç aynı zamanda hesap yapılan arsanın üzerine yapılacak olan inşaatın da azami alanını ortaya çıkartır.
Buluna emsal değerin üzerine inşaat yapılmasına ise imar planında yer aldığı için izin verilmemektedir.
Emsal Bedel Nedir?
Emsal bedel gerçek değeri bilinmeyen veya olmayan bir malın değerleme gününde satılması durumunda benzerlerine göre sahip aldığı değer olarak açıklanabilir.
Emsal Bedeli Tespit Şekilleri
- Ortalama fiyat esası ile emsal bedel bulunabilir. Bunun için aynı cins mallar ile bir değerleme yapılarak son zamandaki ortalama fiyatları araştırılır. Hem satış işleminin yapılacağı ilgili aya hem de önceki iki aya bakılarak ortalama fiyat değeri tespit edilmeye çalışılır. Ancak bu tespit yapılamazsa diğer esas tespitine geçilir.
- Maliyet bedeli esası ile emsal bedeli bulmak için malın maliyet bedelinin biliniyor olması şartı gerekir. Bu bedele ek olarak ise toptan satışlar için %5, perakende satışlar için de %10’luk oran da ilave edilerek emsal bedel belli edilir.
- Takdir esası yukarıda açıklanmış olan her iki değer türü ile emsal bedel bulunmadığı zaman tercih edilen bir yöntemidir. Takdir esası değerinin bulunabilmesi için ilgili kişilerin müracaat etmesi üzerine takdir komisyonu gerekli incelemeleri yapar. Bu süreç içerisinde sonuçta tespit edilen bedel ile ilgili olarak vergi mahkemesinde her zaman dava açma hakları bulunmaktadır.
Konutlarda Emsal Bedel
Gayrimenkullerde emsal bedel uygulanmamaktadır. Bunun yerine sahip olunan konutun vergi değerine bakılır. Konutunuzun emlak vergisi ödeneceği zaman belirlenmiş olan matrah aynı zamanda konutunuzun da vergi değeridir.
